주택담보대출 LTV와 DTI 그리고 DSR 이란 무엇인지 알아보자

주택담보대출 LTV와 DTI 그리고 DSR 이란 무엇인지 알아보자

 주택담보대출 시 자주 등장하는 용어죠.  LTV와 DTI 그리고 DSR 이란 무엇인지 알아보겠습니다. 영어로 되어 있어서 또 생소하기 때문에 어려워 보이는 거지 알고 보면 쉽습니다. 예시와 같이 알려드릴 테니 가벼운 마음으로 읽어주세요 :)

 

<목차>

• LTV 란?
• DTI 란?
• DSR 이란?

 

LTV 란?

 LTV 란 Loan to Value의 약자로 주택담보가치 대비 대출 비율을 말합니다. 풀어서 말해보자면, 구매하려고 하는 집( = 담보)의 가치를 평가해서 주택 가격을 정하고(주택 시세 파악), 거기서 몇% 까지 대출이 가능한지를 계산하는 방법이 바로 LTV입니다. 

 

 LTV 60%까지 가능하다, LTV 40%까지 나온다, 이런 말 많이 들어보셨을거에요. 그게 바로 구매하려는 주택 시세에서 60% 또는 50%만큼 대출이 가능하기 때문에 계속 등장하는 대출 용어입니다.

 

 예를 들어서 경기도 남양주시에 6억원인 아파트(=담보)를 구매하려고 하는데 LTV 비율이 60%라면 대출 가능한 금액은 얼마일까요? 6억원 X 0.6 (60%) = 최대 3억6천만원까지 대출이 가능합니다. 굉장히 쉽지 않나요? 

 

< LTV 적용 한도 >

 여기서 집중해서 알아보셔야 할 부분이 바로 LTV 비율입니다. 위 예시에 나온 비율인 60% 전부 대출이 가능할수도 있지만 아예 대출이 안 나올 수도 있습니다. 가장 큰 구분 항목으로는 투기과열지구와 조정대상지역입니다. 어느 지역에 해당되는지에 따라서 대출 가능 한도가 달라집니다.

 

< 투기지역 및 투기과열지구 LTV 적용 한도 >

구분	적용 한도	무주택자	1주택자
9억원 이하	40%	-	1년 내 주택 처분 및 전입 의무
9억원 초과 15억 이하	20%	1년 내 전입 의무
15억 초과	대출 불가	-	-

 

< 조정대상지역 LTV 적용 한도 >

구분	적용한도	무주택자	1주택자
9억 이하	50%	-	2년 이내 처분 및 전입 의무
9억 초과 15억 이하	30%	2년 이내 전입 의무
15억 초과	대출 불가	-	-

 

 가산점 부여 조건에 대해서도 안내해드리겠습니다.

① 무주택 세대주

② 주택가격 : 투기과열지구 9억원 이하 / 조정대상지역 8억원 이하

③부부합산 연소득 9천만원 이하(생애최초 구입자 1억원 미만)

위 조건을 모두 충족하는 분들은 서민·실수요자에 해당되어 LTV 20%p를 가산해줍니다. 다만 가계부채 및 부동산 시장에 미치는 영향을 감안하여 최대한도는 4억원까지 가능합니다. 자세한 내용은 아래 표를 참고해주세요.

< 서민·실수요자 주택담보대출 우대요건 및 우대혜택 >

구분	투기과열지구	조정대상지역
우대조건	무주택 세대주
소득기준	부부합산 연소득 9천만원 이하 생애최초구입자 1억 미만
주택기준	9억원 이하	8억원 이하
우대수준	최대 4억원 한도
LTV	(~6억) 60% (6억~9억 구간)50%	(~5억) 70% (5억~8억 구간)60%

 비규제지역은 무주택자는 LTV 70%이고, 유주택자는 LTV 60% 한도가 적용됩니다.

 

투기과열지구와 조정대상지역은 아래 포스팅을 확인해주세요. ( 해당 포스팅 내 끝자락에 나옴)

[부동산] 청약통장 1순위 조건 확인 (민영주택 VS 국민주택)

 

<주택 시세 평가 기준>

① 감정평가업자의 감정평가액

② 한국감정원 시세

③ KB 부동산시세

 

 주택 가격은 내가 구매한 또는 구매하려고 하는 매매 가격 기준이 아니라 ①②③에 나와있는 시세를 기준으로 주택 가격을 평가합니다. 내가 구매하려는 가격보다 시세가 낮다면 대출 금액은 더 낮아질 수밖에 없습니다.

 

 아파트 시세의 경우에는 보통 KB 시세로 측정하고, 단독이나 다가구 주택처럼 시세가 불투명한 경우에는 감정평가를 내서 정해질 수도 있고, 최근 거래 가격을 종합해서 평균을 내어 시세를 정하기도 한다고 합니다. 이거는 은행마다 그리고 지점마다 다르다고 하니 은행에 방문하여 상담을 받아보시는 게 좋을 것 같습니다.

 

DTI 란?

DTI 란 Debt to Income의 약자로 총부채상환비율을 말합니다. 용어만 보면 이게 무슨 뜻인지 파악하기가 쉽지 않습니다. 설명해드리자면, 개인이 부채를 상환할 수 있는 능력이 있는지를 확인하는 지표라고 생각하시면 됩니다. 그 능력은 바로 소득으로 확인합니다. 연간 소득이 많을수록 대출이 많이 나오고, 소득이 적다면 대출이 적게 나옵니다. 

 

  그리고 현재 다른 대출의 이자를 갚는 게 있으시다면 그 부분도 적용해서 대출 가능한 금액을 측정합니다. 기타 대출의 이자 + 대출받으려는 아파트(=담보)의 원리금(원금과 이자)을 합하여 부채가 적용됩니다. 당연히 대출을 받아서 갚고 있는 이자가 있다면 대출이 더 적게 나오고, 없다면 더 많이 나오겠죠. 

 

 예를 들어서, 연소득이 3천만원이고 DTI가 60%라면, 3천만원 X 0.6 (60%) = 1,800만원이 나옵니다. 여기서 1,800만원은 대출 가능 한도가 아니고, 연간 갚을 수 있는 원리금(원금과 이자)를 말합니다. 1,800만원이면 한 달에 원금과 이자를 최대 150만원씩 낼 수 있다고 판단하여 월 150만원 이하로 원리금 상환이 가능하도록 대출이 나온다고 생각하시면 됩니다.

 

 그리고 주택담보대출의 경우 최대 대출 가능한 기간이 35년이기 때문에 소득이 적어서 DTI 한도가 낮게 나오시는 분들은 대출 기간을 더 길게 잡으시면 충분히 대출이 나올 겁니다. 예를 들면, 10년 동안 1억 갚을 거를 20년 동안 1억 갚는 식으로 갚는 기간을 늘릴 수 있습니다. DTI는 소득이 있다면 크게 걱정할 부분은 아니라고 생각합니다.

 

<DTI 한도>

DTI의 경우에는 7월 1일부터 투기과열지구 및 조정대상지역 등 모든 지역에서 60%의 한도가 적용됩니다. 

 

DSR 이란?

DSR이란 Debt Service Ratio의 약자로 총체적 상환능력 비율을 말합니다. DSR은 DTI와 비슷하게 개인이 부채를 갚을 수 있는 능력이 있는지를 확인하는 방법인데 DTI보다 더 까다롭습니다. 개인의 능력 확인은 DTI와 마찬가지로 연간 소득으로 판단합니다.

 

 DTI는 기타 대출에 대해서는 이자만 추가해서 부채가 계산이 됐는데, DSR은 대출받은 원금도 포함이 됩니다. 거기다가 신용카드 미결제액과 자동차 할부금, 학자금대출, 마이너스 통장 등 개인의 모든 부채가 적용되기 때문에 DSR에 해당되는 경우 계산을 잘하셔야지 대출이 안 나올 수도 있으므로 주의하셔야 합니다. 

 

 DSR은 아래 조건 중 하나라도 해당이 된다면 DSR 40% 적용 대상이 됩니다. (비은행권 DSR 60%)

① 연봉이 8천만원 이상의 고소득자 ( 부부합산이 아니라 개인의 연봉)

②신용대출 1억원 이상 가지고 있는 경우

②규제지역(투기과열지구 및 조정대상지역) 내 시세 6억원 이상인 주택의 경우

 

위 조건에 해당사항이 없는 분들은 주택담보대출을 받을 때 LTV와 DTI만 적용된다고 보시면 됩니다.

 

계산방법은 소득 X 0.4(40%)로 계산해보시면 되는데, 더 정확한 계산방법을 원하시는 분들은 아래 계산기 사이트를 이용해 보세요.

 

DTI·DSR 등 금융계산기 사이트 바로가기 (클릭)

 

 

 주택담보대출에 자주 등장하는 LTV와 DTI 그리고 DSR 이란 무엇인지 알아보았는데요, 나름 이해하기 쉽도록 풀어서 쓸려고 노력했는데 잘 전달이 됐는지 모르겠습니다. LTV와 DTI 그리고 DSR도 중요하지만 개인의 신용도 대출에 영향을 미치기 때문에 신용 점수는 어떤지 확인해보시고, 신용 점수도 높게 유지하시는 게 좋습니다. 

 

 도움이 되었으면 좋겠다는 생각을 끝으로 글을 마무리하겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다. 좋은 하루 보내세요 :)

 

 

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